ΕΡΧΕΤΑΙ ΣΥΝΤΟΜΑΓνωσιακή βάση και forum λογιστικής θεματολογίας

Φορολογικά

Η «λοξοδρόμηση» του Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ)

Η ιστορία του ΕΦΑ δείχνει γιατί στη χώρα αποτυγχάνουν συχνά καλές προσπάθειες είσπραξης φόρων από όσους φοροδιαφεύγουν, αλλά και γιατί «το επιχειρείν» δυσκολεύεται να ορθοποδήσει.
Ο ΕΦΑ λοιπόν προβλέπεται στη παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 3091/2002 η οποία έχει ως εξής:
«Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες της παρ. 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε., που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας αυτών, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 17 του νόμου αυτού.»
Η παράγραφος 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε (το 2002 που ψηφίστηκε ο Ν. 3091/2002 ο ΚΦΕ που ίσχυε ήταν ο Ν. 2238/94) έχει ως εξής :
“Νομική οντότητα για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος Κώδικα, θεωρείται κάθε νομικό πρόσωπο, οργανισμός, υπεράκτια ή εξωχώρια εταιρεία (offshore κ.λπ.), κάθε μορφής εταιρεία ιδιωτικών επενδύσεων (private investment company κ.λπ.), κάθε μορφής καταπίστευμα (trust, Anstalt κ.λπ.) ή οποιοδήποτε μόρφωμα παρόμοιας φύσης, κάθε μορφής ίδρυμα (foundation, Stiftung κ.λπ.) ή οποιοδήποτε μόρφωμα παρόμοιας φύσης, κάθε μορφή προσωπικής επιχείρησης ή οποιαδήποτε οντότητα προσωπικού χαρακτήρα, κάθε μορφής κοινή επιχείρηση, κάθε μορφής εταιρεία διαχείρισης κεφαλαίου ή περιουσίας ή διαθήκης ή κληρονομίας ή κληροδοσίας ή δωρεάς, κάθε φύσης κοινοπραξία, κάθε μορφής εταιρεία αστικού δικαίου και κάθε άλλο πιθανό μόρφωμα εταιρικής οργάνωσης, ανεξαρτήτως νομικής προσωπικότητας και κερδοσκοπικού ή μη χαρακτήρα.”
Στον Ν.3091/2002 επίσης και ειδικότερα στην παρ. 2 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002 προβλέπονται και εξαιρέσεις. Ειδικότερα :
«Από την υποχρέωση της προηγούμενης παραγράφου εξαιρούνται, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους:
α) Εταιρείες των οποίων οι μετοχές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά.
β) Εταιρείες οι οποίες ασκούν εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή παροχής υπηρεσιών δραστη­ριότητα στην Ελλάδα, εφόσον κατά το οικείο οικονομικό έτος τα ακαθάριστα έσοδα από τη δραστηριότητά αυτή είναι μεγαλύτερα των ακαθάριστων εσόδων από ακίνητα. Στα ακαθάριστα έσοδα από ακίνητα δεν υπο­λογίζονται τα έσοδα από ακίνητα, τα οποία ιδιοχρησιμοποιούν οι εταιρείες αποκλειστικά για την άσκηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.»
Ο νομοθέτης στη προσπάθεια του να περιορίζει τους υποψήφιους για καταβολή του εν λόγω φόρου υιοθετεί και εξαιρέσεις. Μια από αυτές είναι τα Νομικά Πρόσωπα (εταιρείες) που ανήκουν στην παρ. 3 του άρθρου 51Α του Ν. 2238/94 και ταυτόχρονα ασκούν εμπορικές δραστηριότητες κλπ στην Ελλάδα και τα ακαθάριστα έσοδα τους δεν ξεπερνούν αυτά που προέρχονται από τα ακίνητα και δεν βρίσκονταν στην αρχική στόχευση του νομοθέτη.
Διαβάζοντας τα παραπάνω προκύπτει το πρώτο ερώτημα: Πώς οδηγηθήκαμε να υποβάλλουν δηλώσεις ΕΦΑ  εταιρείες που έχουν έδρα την Ελλάδα και ασχολούνται με τα ακίνητα χωρίς να έχουν καμιά σχέση με οντότητες που ανήκουν στις διατάξεις του άρθρου 51Α του Ν.2238/94; Γιατί κάθε εταιρεία που ασχολείται μετά ακίνητα πρέπει να αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως οι υπεράκτιες  εταιρείες;
Πως κάποιος απομόνωσε  την παράγραφο 2 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002 και την ερμήνευσε Πώς έχουμε καταλήξει να ερμηνεύεται η παρ. 2 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002 ότι όποια εταιρεία λειτουργεί στην Ελλάδα και ασχολείται με τα ακίνητα εξομοιώνεται με αυτές που λειτουργούν στους φορολογικούς παραδείσους;
Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση β της παρ.3 του άρθρου 17 του Ν. 3091/2002 όπου αναφέρεται:
«Άρθρο 17 Διαδικασία επιβολής του ειδικού φόρου

  1. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ειδικού φόρου επί των ακινήτων έχουν:

α) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεα στο φόρο σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού.
β) Ανώνυμες εταιρείες και εταιρείες περιορισμένης ευθύνης οι οποίες έχουν ως σκοπό, σύμφωνα με το καταστατικό τους, την αγορά, διαχείριση, επένδυση και εκμετάλλευση ακινήτων.
γ) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα των περιπτώσεων γ΄ και στ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 15 του νόμου αυτού, καθώς και αυτά της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 3 του ίδιου νόμου.»
Μια διάταξη που – αν την αποκόψεις από το συνολικό νομοθετικό πλαίσιο – μπορεί να οδηγήσει ερμηνευτικά στην υποχρέωση πολλών άλλων επιχειρήσεων να εντάσσονται στην υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΕΦΑ.
Αποτέλεσμα «των ερμηνειών» των εν λόγω διατάξεων» είναι:
α) να αυξάνεται η γραφειοκρατία χιλιάδων ελληνικών επιχειρήσεων για να υποβάλλουν την δήλωση για την υποβολή της δήλωσης ΕΦΑ
β) να αναγκάζονται πολλές ελληνικές εταιρείες να μετατρέψουν τις μετοχές τους σε ονομαστικές χωρίς ουσιαστικό λόγο και να λαμβάνουν χώρα οικονομικές ακρότητες όπως να μην μπορούν να μισθώσουν πρόσκαιρα τα επαγγελματικά τους ακίνητα (βιομηχανοστάσια κ.λπ.) ελληνικές  εταιρείες με ανώνυμες μετοχές (ακόμη και εισηγμένες σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά) που τίθενται σε καθεστώς εκκαθάρισης, γιατί υποπίπτουν «κατά την ερμηνεία» στις διατάξεις του ΕΦΑ στη χρονική περίοδο της εκκαθάρισης μια και τα έσοδα εκμετάλλευσης των ακινήτων υπερβαίνουν των εσόδων της εμπορικής κ.λπ. δραστηριότητας (οι εισηγμένες αναστέλλεται η διαπραγμάτευση τους στην οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά) και να καταβάλλουν ΕΦΑ το 15% της αξίας των ακινήτων γιατί προσπάθησαν να εκμεταλλευτούν τα ακίνητα στο πλαίσιο της εκκαθάρισης.
Αυτή ήταν η βούληση του νομοθέτη; Να περιορίσει ακόμη και την εκμετάλλευση των επαγγελματικών ακινήτων από  εταιρείες που «βρίσκονται στα δύσκολα»;
Η ψήφιση των άρθρων 15, 16, 17 του Ν. 3091/2002 στόχευε στην εξάλειψη της φοροδιαφυγής που είχε αναπτυχθεί με την χρησιμοποίηση και εκμετάλλευση στην Ελλάδα ακινήτων από φυσικά και νομικά πρόσωπα που κατά τα άλλα δήλωναν ασήμαντα εισοδήματα.
Αν νομοθέτης ήθελε πραγματικά την ονομαστικοποίηση των μετοχών των  εταιρειών που ασχολούνται στην Ελλάδα με τα ακίνητα θα μπορούσε να επαναφέρει σε ισχύ είτε τις παρ. 1 και 2 του άρθρου 13 του Ν. 4459/1965, όπως αυτές αντικαταστάθηκαν με τις διατάξεις του άρθρου 51 του Ν. 542/1977, όπου ορίζονταν, ότι «οι μετοχές των ανωνύμων εταιρειών, οι οποίες ανεξάρτητα από τον αναγραφόμενο στο καταστατικό σκοπό τους ασχολούνται εν τοις πράγμασι κυρίως με την εκμίσθωση και εν γένει εκμετάλλευση αστικών ακινήτων και τα κεφάλαιά τους, περιλαμβανομένων και των αποθεματικών, είναι επενδεδυμένα σε αστικά ακίνητα σε ποσοστό ανώτερο του εξήντα τοις εκατό (60%), είναι υποχρεωτικά ονομαστικές στο σύνολό τους.», είτε τις διατάξεις του δεύτερου εδαφίου της παρ.1 του άρθρου 24 του Ν. 2214/1994 όπου ορίζονταν, ότι «η υποχρέωση ονομαστικοποίησης του συνόλου των μετοχών ισχύει και για τις ημεδαπές ανώνυμες εταιρείες, των οποίων τα κεφάλαιά τους στα οποία περιλαμβάνονται και τα πάσης φύσεως αποθεματικά που έχουν σχηματίσει είναι επενδεδυμένα σε αστικά ακίνητα κατά ποσοστό εξήντα τοις εκατό (60%) και άνω» με τις εξαιρέσεις που υπήρχαν σε κάθε περίπτωση.
Αν ο νομοθέτης ήθελε να υποχρεώσει όλες τις ελληνικές εταιρείες που ασχολούνται με τα ακίνητα, να συμπεριλαμβάνονται στις υποψήφιες για καταβολή του ΕΦΑ γιατί δεν τις συμπεριέλαβε στη βασική παράγραφο (παρ. 1 του άρθρου 15 του Ν.3091/2002) στην οποία αναφέρεται ποιοί έχουν υποχρέωση να καταβάλλουν αυτό τον φόρο;
Ο τρόπος εφαρμογής λοιπόν των διατάξεων του Ν.3091/2002 έχει οδηγήσει:
–          Στο να υποβάλλονται πάρα πολλές άσκοπες δηλώσεις ΕΦΑ
–          Να δημιουργείται ξανά ένα νέο ανέλεγκτο αρχείο
–          Μέσα από την πληθώρα των δηλώσεων ΕΦΑ να «χάνεται» η αρχική στόχευση.
Μήπως ήρθε η ώρα να δει το Υπουργείο Οικονομικών τον ΕΦΑ από την αρχή; Μήπως είναι ώρα να επανέλθει η εφαρμογή του ΕΦΑ στην σωστή τροχιά; Μήπως η «λοξοδρόμηση» του ΕΦΑ αποτελεί τροχοπέδη στη άσκηση ουσιαστικού ελέγχου «άνισης φορολογικής εκμετάλλευσης» ακινήτων;
Επιμέλεια : Δημήτρης Πανοζάχος
Msc Οικονομολόγος, Φοροτεχνικός Σύμβουλος
Πηγή: www.e-forologia,gr

Σχετικές αναρτήσεις
Φορολογικά

Κατάργηση της αναστολής υποβολής Α.Π.Δ. λόγω χρεών

Εξεδόθη εγκύκλιος από τον Ε.Φ.Κ.Α. με την οποία καταργείται η αναστολή της δυνατότητας υποβολής Α.Π.Δ. μέσω διαδικτύου, για όσους δεν κατέβαλαν 2 αντίστοιχες ασφαλιστικές εισφορές και οι ληξιπρόθεσμες οφειλές τους δεν είχαν υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης.
Φορολογικά

Φόρος υπεραξίας, από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από επαχθή αιτία

Ο νέος φορολογικός νόμος 4172/2013, ήρθε και αναθεώρησε σχεδόν το σύνολο του προκατόχου του 2238/1994, φέρνοντας πολυάριθμες αλλαγές, αλλά και άπειρες ερμηνευτικές…
Ασφαλιστικά / ΕργατικάΦορολογικά

Tροποποιητική δήλωση ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών)

Ένα πολύ συχνό φαινόμενο για εμάς τους λογιστές, όταν για κάποιο λόγο πρέπει να κάνουμε τροποποιητική δήλωση  ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών), είναι…
Νέα & Ανακοινώσεις

Εγγραφείτε στο newsletter μας για να λαμβάνετε στο e-mail σας
περιοδικές ενημερώσεις από την Ε.Λ.Φ.Ε.Ε. Ρόδου