Ένα ακίνητο, ας πούμε μια κατοικία, είναι δυνατόν να έχει τις παρακάτω εναλλακτικές χρήσεις: (α) Να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά από τον ιδιοκτήτη της ή τον επικαρπωτή της (ιδιοκατοίκηση), (β) να εκμισθωθεί σε τρίτο και να εισπράττονται ενοίκια (εκμετάλλευση του ακινήτου = πραγματικό εισόδημα) (γ) να παραχωρηθεί η χρήση του, δωρεάν προς οποιονδήποτε και (δ) να παραμείνει κενό (ουδεμία χρήση). Ας δούμε τα χαρακτηριστικά κάθε περίπτωσης.
Στην πρώτη περίπτωση, ο νομοθέτης εκτιμά ότι διαμορφώνεται για τον χρήστη της κατοικίας (εδώ, ο ιδιοκτήτης της, ή ο έχων το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας) μία αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης. Προκύπτει, δηλαδή, το συμπέρασμα ότι, κατά τεκμήριο, «σχηματίζεται» κάποιο εισόδημα, με το οποίο πρέπει να δικαιολογείται αυτή η χρήση. Ο τρόπος υπολογισμού αυτού του εισοδήματος είναι συγκεκριμένος και εξαρτάται από το μέγεθος, το είδος και τη θέση της κατοικίας (άρθρο 16 του Ν 2238/94 ). Υπό κανονικές συνθήκες, η αντικειμενική δαπάνη δεν προκαλεί πρόβλημα στον χρήστη της κατοικίας, εφόσον υφίστανται πραγματικά εισοδήματα, ή άλλα χρηματικά ποσά, με τα οποία καλύπτεται το σύνολο των αντικειμενικών του δαπανών. Στην δεύτερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης ή ο επικαρπωτής αποκτά πραγματικό εισόδημα, το οποίο θα φορολογηθεί για πρώτη φορά το 2013 από το πρώτο ευρώ. Δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα, από το οποίο αφαιρούνται, κατά την επεξεργασία της φορολογικής δήλωσης, «αποσβέσεις» υπολογιζόμενες με ποσοστό 5%, προκειμένου για κατοικίες και 3%, για καταστήματα – γραφεία (άρθρο 23 Ν 2238/1994 ). Επίσης, εκπίπτει ποσοστό μέχρι 40% για ασφάλιστρα κατά του κινδύνου της πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, καθώς και για δικαστικές δαπάνες, ή για αμοιβές δικηγόρων που σχετίζονται με δίκες μισθωτικών διαφορών. Έτσι, προκύπτει το καθαρό εισόδημα. Στη συνέχεια, σύμφωνα με την περ. δ΄, παρ. 1 του άρθρου 9, του «παλαιού» ΚΦΕ (Ν 2238/94 ), για ετήσιο καθαρό εισόδημα από ακίνητα μέχρι 12.000 ευρώ, ο συντελεστής φορολόγησης είναι 10%, ενώ για εισόδημα πάνω από αυτό το ποσό, ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 33%. Ωστόσο, το ακαθάριστο ποσό από ακίνητα υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5%, ενώ ο συντελεστής αυτός διπλασιάζεται, εφόσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τετραγωνικά μέτρα ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση. Σημειώνεται ότι θα υπολογιστεί και προκαταβολή φόρου 55% (άρθρο 52). Η αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) στην περίπτωση αυτή υπολογίζεται για τον μισθωτή – χρήστη της κατοικίας. Στην τρίτη περίπτωση, προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα που υπολογίζεται με ποσοστό 3,5%-5% επί της αντικειμενικής αξίας (Ν 1249/1982 ) της κατοικίας. Ακολούθως, φορολογείται ως άνω.
Εξαιρούνται οι περιπτώσεις σχηματισμού τεκμαρτού εισοδήματος, το οποίο προκύπτει από την δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας εμβαδού μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα, από τον γονέα που έχει την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής, προς τα τέκνα του, ή από τα τέκνα που έχουν την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής, προς τους γονείς τους, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία (περ. γ΄, παρ. 2, άρθρο 6 Ν 2238/1994 ). Στην τέταρτη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξει (λογαριασμός ΔΕΗ, παροχής νερού κ.λπ.) ότι πράγματι η κατοικία παρέμεινε κενή, δεν χρησιμοποιήθηκε από τον ίδιο και δεν απέδωσε ούτε πραγματικό ούτε τεκμαρτό εισόδημα.
Σε κάθε περίπτωση, από τον ιδιοκτήτη – επικαρπωτή συμπληρώνεται το έντυπο Ε2, εκτός από αυτήν της ιδιοκατοίκησης.
Επιμέλεια
Νίκος Σγουρινάκης, Λογιστής – Φοροτεχνικός
Πηγή www.epixeirisi.gr