ΕΡΧΕΤΑΙ ΣΥΝΤΟΜΑΓνωσιακή βάση και forum λογιστικής θεματολογίας

Φορολογικά

Πως θα φορολογηθεί η βραχυχρόνια μίσθωση και τα «σκιώδη» τουριστικά καταλύματα – Οι τελικές διατάξεις

Επιμέλεια
Επιστημονική ομάδα TAXHEAVEN

Με το ΠΟΛΥνομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπεται ο τρόπος και οι λοιπές λεπτομέρειες για την φορολόγηση της  βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.

Αιτιολογική Έκθεση

Άρθρο 113
Ρυθμίσεις για  την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού

Με τις προτεινόμενες διατάξεις επιχειρείται η διαμόρφωση ενός κανονιστικού πλαισίου για την οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, με σκοπό την ενσωμάτωση, την παρακολούθηση και τον έλεγχο των περιπτώσεων ευκαιριακής και βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης ακινήτων, είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε μέσω διαδικτύου, είτε μέσω οποιοδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Επιπρόσθετα, επιχειρείται η αντιμετώπιση διαπιστωμένων φαινομένων παραοικονομίας, ώστε η Πολιτεία να ικανοποιήσει την συνταγματική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογούμενων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα.
Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου τις δραστηριότητες διευκολύνουν κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Στην οικονομία του διαμοιρασμού δραστηριοποιούνται τρεις κατηγορίες παραγόντων:

  1. i) πάροχοι υπηρεσιών, οι οποίοι χρησιμοποιούν από κοινού περιουσιακά στοιχεία, πόρους, χρόνο ή/και δεξιότητες και μπορεί να είναι ιδιώτες που παρέχουν υπηρεσίες ευκαιριακά («ομότιμοι χρήστες») ή πάροχοι υπηρεσιών που ενεργούν με την επαγγελματική τους ιδιότητα («επαγγελματίες πάροχοι υπηρεσιών»)·
    ii) χρήστες των υπηρεσιών– και
    iii) μεσάζοντες, οι οποίοι, μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, συνδέουν παρόχους και χρήστες και διευκολύνουν τις μεταξύ τους συναλλαγές.
    Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με την μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους. Αυτά προσφέρονται, μεταξύ άλλων, από ιδιώτες, χωρίς να μεταβιβάζονται δικαιώματα ιδιοκτησίας.
    Ως βραχυπρόθεσμη μίσθωση ορίζεται η μίσθωση εκάστου ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων ορίζεται η μίσθωση εκάστου ακινήτου που δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, και στις οποίες υπέρβαση της διάρκειας τους (των 90 και 60 ημερών αντίστοιχα) επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες ευρώ (€ 12.000) κατά το οικείο φορολογικό έτος.
    Από τα παραπάνω προκύπτει ότι η οικονομία του διαμοιρασμού αποτελεί μια καινοφανή οικονομική δραστηριότητα, στην οποία εμπλέκονται τρεις κατηγορίες δρώντων: οι ιδιώτες που περιστασιακά προσφέρουν αγαθά ή υπηρεσίες, οι χρήστες αυτών των αγαθών ή υπηρεσιών και κυρίως οι πλατφόρμες ως μεσολαβητές σε αυτό το είδος συναλλαγών.
    Ήδη η Ευρωπαϊκή Ένωση, στο πλαίσιο της Στρατηγικής για την Ψηφιακή Ενιαία Αγορά ( COM (2015) 192 final/6.5.2015), ολοκλήρωσε μια αξιολόγηση για το ρόλο που διαδραματίζουν οι πλατφόρμες στη λειτουργία της οικονομίας του διαμοιρασμού. Παρότι προς το παρόν δεν υφίστανται σχετικές ρυθμίσεις κοινοτικού δικαίου, οι βασικές κατευθύνσεις που έχουν δοθεί από το Συμβούλιο Ανταγωνιστικότητας, αφορούν την ενθάρρυνση της καινοτόμου και νεοφυούς επιχειρηματικότητας που συνδέεται με την οικονομία του διαμοιρασμού, την προαγωγή του υγιούς ανταγωνισμού και γενικότερα τη διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος (σεβασμός των εύλογων δικαιωμάτων των συναλλασσόμενων, ορθή εφαρμογή του εργατικού δικαίου, προστασία του περιβάλλοντος).
    Με τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2, ορίζεται το πεδίο εφαρμογής, δηλαδή η έννοια και οι προϋποθέσεις χαρακτηρισμού μιας συναλλαγής εκμίσθωσης κατοικίας, η οποία εμπίπτει στην οικονομία του διαμοιρασμού, καθώς και η υποχρέωση εγγραφής σε ειδικό μητρώο της Γ.Γ.Δ.Ε.
    Ειδικότερα με τις διατάξεις των περιπτώσεων β’ και ε’ της παραγράφου 2 καθορίζονται σαφή όρια ανάμεσα στην επιχειρηματική δραστηριότητα, και κυρίως αυτή που αναπτύσσεται μέσω της εκμετάλλευσης μικρής κλίμακας ξενοδοχειακών μονάδων και επιχειρήσεων ενοικιαζομένων δωματίων, και στην ευκαιριακή εκμετάλλευση από ιδιώτες επιπλέον ακινήτων που διαθέτουν και που λόγω οικονομικής κρίσης παραμένουν αδιάθετα με σκοπό την ενίσχυση του εισοδήματος τους, και ορίζεται ρητά πως στα πλαίσια της οικονομίας του διαμοιρασμού δεν επιτρέπεται η μίσθωση και η καταχώρηση στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, περισσοτέρων των δύο ακινήτων της παρ. 1 του άρθρου.

Σχετικά με την νησιωτική χώρα ο τουρισμός συνιστά για τα περισσότερα νησιά το πιο σημαντικό τμήμα της τοπικής οικονομίας και τείνει να επικεντρώνεται σε ορισμένες περιόδους του έτους, η δε έλλειψη επισκεπτών εκτός τουριστικής περιόδου συνεπάγεται κινδύνους για την βιωσιμότητά τους. Η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει δραματικά περιορίζοντας τη δυνατότητα χρηματοδότησης. Ο αντίκτυπος της κρίσης πλήττει την ανάπτυξη πολλών περιοχών που μειονεκτούν, όπως τα νησιά. Με τον καθορισμό των ανωτέρω ορίων:
1. αμβλύνεται ο αθέμιτος ανταγωνισμός και η στρέβλωση κυρίως σε μικρούς νησιωτικούς προορισμούς, οι οποίοι διαθέτουν μικρής δυναμικής επιχειρήσεις δωματίων,
2. δεν καταστρατηγείται η έννοια του οικονομικού διαμοιρασμού,
3. αποφεύγεται η ανάσχεση ίδρυσης νέων επιχειρήσεων,
4. τίθεται τροχοπέδη στο συνεχώς αυξανόμενο ποσοστό υποκατάστασης των νομίμων καταλυμάτων από παράνομα,
5. γίνεται διάκριση μεταξύ ηπειρωτικής και νησιωτικής Ελλάδος. Με την ηπειρωτική Ελλάδα συντάσσονται και τα νησιά άνω των 10.000 κατοίκων. Με την διάκριση αυτή υλοποιείται η συνταγματική υποχρέωση του νομοθέτη και της διοίκησης, σύμφωνα με το άρθρο 101 παρ. 4 του Συντάγματος, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαίτερες συνθήκες των νησιωτικών περιοχών, όπως:
• μειονεκτήματα φυσικής και γεωγραφικής θέσης,
• νησιωτικός κατακερματισμός σε μικρής κυρίως έκτασης νησιά,
• νησιά με μικρό πληθυσμό – δημογραφικές προκλήσεις,
• νησιά με περιορισμένους φυσικούς πόρους σε ποικιλία και ποσότητα
• σύντομη οικονομική δραστηριότητα για τις λίγες επιχειρήσεις. Μικρή τουριστική περίοδος στα περισσότερα των νησιών (βασικό μέρος της τουριστικής αγοράς η εποχικότητα 30-50 ημερών)
• λίγες θέσεις εργασίας, ο αριθμός των οποίων περιορίζεται ακόμα περισσότερο.

Με τις διατάξεις των παραγράφων 3 και 4, ορίζεται το ύψος του προστίμου σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, καθώς και το πλαίσιο νόμιμης λειτουργίας των μισθώσεων που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 5, χαρακτηρίζεται το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, βάσει του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (Α’ 167), καθώς και η φορολογική αντιμετώπιση αυτού, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του ιδίου νόμου.

Ειδικότερα, το εισόδημα που αποκτάται από κάθε φυσικό πρόσωπο από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία υπό την προϋπόθεση ότι δεν παρέχονται άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή.

Αντιθέτως,

ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα χαρακτηρίζεται το εισόδημα από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις, εφόσον παρέχουν συναφείς με τη χρήση του ακινήτου υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, αλλαγή κλινοσκεπασμάτων και πετσετών, ασφάλεια, πρωινό ή διατροφή κ.λπ.).

Επισημαίνεται ότι, ατομικές επιχειρήσεις που έχουν ως αντικείμενο εργασιών την ενοικίαση και γενικότερα την εμπορική εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση επιπλωμένων δωματίων- ακινήτων κ.λπ.), αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 6, ορίζεται η απαλλαγή της συγκεκριμένης μίσθωσης από την επιβολή ΦΠΑ.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 7, περιγράφεται η διενέργεια ελέγχων, για τη συμμόρφωση των εκμισθωτών και υπεκμισθωτών, από μικτά συνεργεία που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 8, θεσπίζεται πλαίσιο δυνητικής συνεργασίας μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου και των ηλεκτρονικών πλατφορμών οικονομίας διαμοιρασμού για την παροχή στοιχείων των εκμισθωτών ή υπεκμισθωτών, προκειμένου να διευκολυνθεί το ελεγκτικό έργο των φορολογικών αρχών και να αποφευχθούν φαινόμενα φοροδιαφυγής.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 9, παρέχεται εξουσιοδότηση στους Υπουργούς Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, ώστε με κοινές αποφάσεις τους να ορίζουν τους όρους συνεργασίας με τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες οικονομίας διαμοιρασμού, τους όρους εφαρμογής των παραγράφων 2α, 3, 8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.

Σχέδιο νόμου  

Άρθρο 113
Ρυθμίσεις για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού

  1. Για το σκοπό του παρόντος άρθρου ως ακίνητο νοείται
    α) το διαμέρισμα,
    β) η μονοκατοικία, εξαιρούμενων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
    γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με την μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.
2. Προβλέπεται δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:
α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. Ο αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
γ.
Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α’ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α’ 209).
ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των 90 και 60 ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες ευρώ (€ 12.000) κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

3. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α και β της παρ. 2, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων ευρώ (5.000) ευρώ. Το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου από το Γενικό Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση και των αρμοδίων υπηρεσιών του Υπουργείου Τουρισμού, βεβαιώνεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και εισπράττεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε.. Από την διαπίστωση της παράβασης, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής της περίπτ. α της παρ. 2 του παρόντος άρθρου υποχρεούται εντός 15 ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των προϋποθέσεων των περιπτώσεων α και β της παρ. 2, εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σε περίπτωση μη πλήρωσης των λοιπών προϋποθέσεων της παρ. 2 εφαρμόζεται κατά περίπτωση η κείμενη νομοθεσία.
4. Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014, (Α’ 155),

5. α. Το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με την παράγραφο 2, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 167), όπως ισχύουν.
β. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του παρόντος άρθρου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
6. Η μίσθωση ακινήτου του παρόντος απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

7. Για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού.
8. Το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.
9. Με κοινή απόφαση των Υπουργών, Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα, οι ειδικότεροι όροι εφαρμογής των παραγράφων 2α, 2ε, 3,8 και 9 του παρόντος άρθρου, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.

10. Οι διατάξεις της παρόντος άρθρου ισχύουν από την 01/02/2017.

Πηγή: https://www.taxheaven.gr

Σχετικές αναρτήσεις
Φορολογικά

Κατάργηση της αναστολής υποβολής Α.Π.Δ. λόγω χρεών

Εξεδόθη εγκύκλιος από τον Ε.Φ.Κ.Α. με την οποία καταργείται η αναστολή της δυνατότητας υποβολής Α.Π.Δ. μέσω διαδικτύου, για όσους δεν κατέβαλαν 2 αντίστοιχες ασφαλιστικές εισφορές και οι ληξιπρόθεσμες οφειλές τους δεν είχαν υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης.
Φορολογικά

Φόρος υπεραξίας, από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από επαχθή αιτία

Ο νέος φορολογικός νόμος 4172/2013, ήρθε και αναθεώρησε σχεδόν το σύνολο του προκατόχου του 2238/1994, φέρνοντας πολυάριθμες αλλαγές, αλλά και άπειρες ερμηνευτικές…
Ασφαλιστικά / ΕργατικάΦορολογικά

Tροποποιητική δήλωση ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών)

Ένα πολύ συχνό φαινόμενο για εμάς τους λογιστές, όταν για κάποιο λόγο πρέπει να κάνουμε τροποποιητική δήλωση  ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών), είναι…
Νέα & Ανακοινώσεις

Εγγραφείτε στο newsletter μας για να λαμβάνετε στο e-mail σας
περιοδικές ενημερώσεις από την Ε.Λ.Φ.Ε.Ε. Ρόδου