ΕΡΧΕΤΑΙ ΣΥΝΤΟΜΑΓνωσιακή βάση και forum λογιστικής θεματολογίας

Φορολογικά

Κτήση ακινήτου που ανεγέρθηκε σε οικόπεδο τρίτου

Ερώτηση:

Ατομική επιχείρηση ανήγειρε ακίνητο σε οικόπεδο της συζύγου το 2015 με πρόγραμμα leader. Οι δαπάνες πέρασαν στα βιβλία ως πάγια, το υπόλοιπο των παγίων μείον την επιδότηση είναι  47.000 ευρώ.

  1. Η σύζυγος δηλώνει στο Ε2 την συνολική αξία ανέγερσης/τα έτη μίσθωσης ως ενοίκιο με το σχετικό φόρο εισοδήματος. Είναι αυτός ο σωστός χειρισμός;
  2. Αν γίνει δωρεά μπορούμε να υπολογίσουμε αποσβέσεις;
  3. Από πότε; Για το υπόλοιπο αναπόσβεστο ποσό ή μπορεί να γίνει αναδρομικά; 4. Μετά τη δωρεά ο ΕΝΦΙΑ μπαίνει ως έξοδο;
  4. Τα έξοδα συμβολαιογράφου και υποθηκοφυλακείου μπαίνουν στα βιβλία ως έξοδα;  Αν ναι,  ο ΦΠΑ εκπίπτει;

Απάντηση:

Υποθέτουμε ότι η ατομική επιχείρηση ανήκει στον σύζυγο, συνεπώς πρόκειται για δωρεάν παραχώρηση, η οποία στην προκειμένη περίπτωση εξομοιώνεται με μίσθωση (Ατομική επιχείρηση: μισθωτής. Οικοπεδούχος: εκμισθωτής, παραχωρών). Δείτε το άρθρο 39 του ΚΦΕ (παρ. 1 και 2[1]).

Για την ανέγερση ακινήτου σε οικόπεδο τρίτου είναι σκόπιμο η παραχώρηση της χρήσης να γίνει με συμφωνητικό μίσθωσης με διάρκεια τουλάχιστον εννέα έτη, προκειμένου ο μισθωτής (δηλαδή η ατομική επιχείρηση) να διατηρεί το δικαίωμα της έκπτωσης του ΦΠΑ των εξόδων κατασκευής (παρ. 4α, του άρθρου 33, του ΦΠΑ).

Επιπλέον, ως προς την φορολογία εισοδήματος σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41, του Ν 4172/2013 (  ΚΦΕ), θεωρείται μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας, μεταξύ άλλων, και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

Για τον υπολογισμό του φόρου που αναλογεί από την μεταβίβαση αυτή ως υπεραξία λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του κτίσματος που ανεγέρθηκε. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι οι εν λόγω διατάξεις θα εφαρμοστούν από 1.1.2017 βάσει του άρθρου 90, του Ν 4316/2014, αν δεν δοθεί περαιτέρω αναβολή (που μάλλον, αναμένεται).

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ:

Η ανέγερση κτιρίων ή άλλων μόνιμων κατασκευών σε οικόπεδο του εκμισθωτή, με δαπάνες του μισθωτή, ανέκαθεν δημιουργούσε πρόσθετες  φορολογικές υποχρεώσεις στον πρώτο (στην περίπτωση του ερωτήματος, στην οικοπεδούχο, σύζυγο).

Ειδικότερα, σύμφωνα με τις προηγούμενες διατάξεις του Ν 2238/1994 (άρθρο 23) ο εκμισθωτής – ιδιοκτήτης είχε την υποχρέωση να δηλώνει ως εισόδημα από ακίνητα το ποσό που προέκυπτε από την επιμερισμό της συνολικής αξίας κατασκευής του κτιρίου διά του αριθμού των ετών διάρκειας της μίσθωσης.

Με τις νέες  διατάξεις του άρθρου 41, του Ν 4172/2013, (όπως ήδη σημειώσαμε παραπάνω) η αύξηση της περιουσίας του εκμισθωτή (η σύζυγος) από την απόκτηση του ακινήτου που ανεγείρεται με έξοδα του μισθωτή (ατομική επιχείρηση), θεωρείται εισόδημα από μεταβίβαση περιουσίας. Μολονότι, αλλάζει η πηγή του εισοδήματος, παραμένει η πρόθεση της φορολόγησης του εκμισθωτή στις επίμαχες περιπτώσεις. Το σημείο «κλειδί» σε αυτή την υποχρέωση ήταν και εξακολουθεί να παραμένει, η προϋπόθεση ότι το ανεγειρόμενο ακίνητο θα περιέλθει στην ιδιοκτησία του εκμισθωτή μετά το πέρας της μίσθωσης.

Σε ότι αφορά την επιχορήγηση, σύμφωνα με την παρ. 1, του άρθρου 23 του νόμου για τα ΕΛΠ (Ν 4308/2014), «Οι κρατικές επιχορηγήσεις που αφορούν περιουσιακά στοιχεία αναγνωρίζονται αρχικά ως υποχρεώσεις στην περίοδο που εισπράττονται ή στην περίοδο που καθίσταται οριστική η έγκρισή τους και υπάρχει βεβαιότητα ότι θα εισπραχθούν. Οι κρατικές επιχορηγήσεις αναγνωρίζονται με τα ποσά που εισπράττονται ή εγκρίνονται οριστικά. Μεταγενέστερα της αρχικής αναγνώρισης, οι κρατικές επιχορηγήσεις αποσβένονται με τη μεταφορά τους στα αποτελέσματα ως έσοδα, στην ίδια περίοδο και με τρόπο αντίστοιχο της μεταφοράς στα αποτελέσματα της λογιστικής αξίας του στοιχείου που επιχορηγήθηκε».

Συνεπώς, εφόσον η επιχορήγηση της εν λόγω περίπτωσης, αφορά την ανέγερση κτιρίου, (πάγιο περιουσιακό στοιχείο), η λογιστική αντιμετώπιση που ακολουθείται είναι η εξής:

Χρέωση του 33.03 «΄Αλλες απαιτήσεις από μη συνδεδεμένες οντότητες» και

πίστωση του 58 «Κρατικές Επιχορηγήσεις».

Εν συνεχεία, στο τέλος της περιόδου η ατομική επιχείρηση θα πρέπει να εμφανίζει ως έσοδο το ποσό της επιχορήγησης που αφορά την ετήσια απόσβεση του επιχορηγούμενου παγίου, ανεξαρτήτως αν το έχει εισπράξει ή όχι, βάσει της αρχής του δεδουλευμένου.

Άρα, θα προβεί σε :

χρέωση του 58 «Κρατικές επιχορηγήσεις» και

ισόποση πίστωση του 71.01 «Αποσβέσεις επιχορηγήσεων παγίων στοιχείων» ,

με το μέρος των αποσβέσεων που επιχορηγείται.

Κατά την είσπραξη του συνόλου ή μέρους της επιχορήγησης θα πιστώνεται ο 33.03 σε χρέωση των ταμειακών διαθεσίμων (ομάδα 38).

Σημειώνεται ότι το επιχορηγούμενο πάγιο δεν επηρεάζεται από το ποσό της επιχορήγησης και πρέπει να εμφανίζεται στα βιβλία με το τρέχον κόστος κατασκευής, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται όλα τα έξοδα που αφορούν το ακίνητο (άρθρο 18, ΕΛΠ).

Η παραπάνω αντιμετώπιση δεν αλλάζει στην περίπτωση που τηρούνται απλογραφικά βιβλία, απλώς δεν διενεργούνται χρεοπιστώσεις.

Η κατανομή του συνολικού ποσού της επιχορήγησης στα αποτελέσματα της χρήσης γίνεται βάσει του συντελεστή απόσβεσης του ακινήτου (βλέπε, παρ. 23.1.3 της Λογιστικής Οδηγίας εφαρμογής του Ν 4308/2014 ). Ασφαλώς, μπορεί να εφαρμοστεί ο συντελεστής απόσβεσης που προβλέπεται από την φορολογική νομοθεσία για το συγκεκριμένο πάγιο, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται η εύλογη παρουσίαση των χρηματοοικονομικών καταστάσεων (παρ. 23.1.5, ως άνω). Η τελευταία επιλογή μάλιστα μπορεί να θεωρηθεί περισσότερο συμφέρουσα για την επιχείρηση από την άποψη ότι δεν προκαλούνται διαφορές μεταξύ λογιστικής και φορολογικής βάσης. Κατά τα λοιπά, οι επιχορηγήσεις θεωρούνται «Λοιπά συνήθη έσοδα» βάσει των σχετικών υποδειγμάτων χρηματοοικονομικών καταστάσεων του παραρτήματος Β΄, του Ν 4308/2014. Ωστόσο, επί της ουσίας προορίζονται να μειώσουν το σχετικό ποσό του εξόδου της απόσβεσης του παγίου για το οποίο δόθηκε η επιχορήγηση. Υπενθυμίζεται ότι οι φορολογικές αποσβέσεις υπολογίζονται (βάσει των διατάξεων της περ. β, της παρ. 1 & παρ. 6, του άρθρου 24 (ΚΦΕ), από τον επόμενο μήνα εντός του οποίου χρησιμοποιείται ή τίθεται σε υπηρεσία το πάγιο. Ο δε ετήσιος συντελεστής απόσβεσης που θα χρησιμοποιηθεί θα είναι 4% ανεξάρτητα από τα έτη της μίσθωσης (παραχώρησης) του οικοπέδου.

Ακολούθως, εφόσον οι δαπάνες κατασκευής καλύπτονται αποκλειστικά από τον μισθωτή, δεν αποτελούν αντικειμενική δαπάνη απόκτησης (τεκμήριο), υπό την έννοια της διάταξης της περ. ε, του άρθρου 33 του ΚΦΕ[2], άρα δεν θα πρέπει να δηλωθούν στο έντυπο Ε1 της φορολογικής δήλωσης του ατομικού επιχειρηματία.

ΕΝΦΙΑ:

Σε ότι αφορά τον ΕΝΦΙΑ, το εκκαθαριστικό θα εκδοθεί προς τον οικοπεδούχο (εκμισθωτής), επιβαρυνόμενο και με τον φόρο που αναλογεί στο κτίσμα (συστατικό του οικοπέδου). Υπό την έννοια αυτή, ο εκμισθωτής (H σύζυγος) υποχρεούται σε καταβολή του ΕΝΦΙΑ, επί του συνόλου της αξίας οικοπέδου και κτίσματος, ανεξαρτήτως εάν οι δαπάνες ανέγερσης πραγματοποιήθηκαν από τον μισθωτή.

Σύμφωνα με τα άρθρα 22 και 23 του ΚΦΕ, ο ΕΝΦΙΑ εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης, προκειμένου να προσδιοριστεί το αποτέλεσμα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Βέβαια, επειδή η ατομική επιχείρηση ανήκει στον σύζυγο, η παραπάνω έκπτωση δεν μπορεί να γίνει, πολύ περισσότερο δε όταν η Διοίκηση έχει διατυπώσει την θέση ότι δεν επιτρέπεται να επιρριφθεί ο ΕΝΦΙΑ από τον εκμισθωτή στον μισθωτή.

ΔΩΡΕΑ (του οικοπέδου προς τον σύζυγο):

Στην περίπτωση της δωρεάς, τα πράγματα διαφοροποιούνται, δεδομένου ότι το ακίνητο εξ αρχής θα ανήκει στην ατομική επιχείρηση, οπότε θα το χειρίζεται ως ιδιοχρησιμοποιούμενο.

[1] Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

[2] Η ετήσια αντικειμενική δαπάνη και η δαπάνη απόκτησης περιουσιακών στοιχείων δεν εφαρμόζονται:  α)….β)….γ)….δ)….ε) Προκειμένου για αγορά πάγιου εξοπλισμού επαγγελματικής χρήσης από πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα.

Πηγή www.epixeirisi.gr

Σχετικές αναρτήσεις
Φορολογικά

Κατάργηση της αναστολής υποβολής Α.Π.Δ. λόγω χρεών

Εξεδόθη εγκύκλιος από τον Ε.Φ.Κ.Α. με την οποία καταργείται η αναστολή της δυνατότητας υποβολής Α.Π.Δ. μέσω διαδικτύου, για όσους δεν κατέβαλαν 2 αντίστοιχες ασφαλιστικές εισφορές και οι ληξιπρόθεσμες οφειλές τους δεν είχαν υπαχθεί σε καθεστώς ρύθμισης.
Φορολογικά

Φόρος υπεραξίας, από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας από επαχθή αιτία

Ο νέος φορολογικός νόμος 4172/2013, ήρθε και αναθεώρησε σχεδόν το σύνολο του προκατόχου του 2238/1994, φέρνοντας πολυάριθμες αλλαγές, αλλά και άπειρες ερμηνευτικές…
Ασφαλιστικά / ΕργατικάΦορολογικά

Tροποποιητική δήλωση ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών)

Ένα πολύ συχνό φαινόμενο για εμάς τους λογιστές, όταν για κάποιο λόγο πρέπει να κάνουμε τροποποιητική δήλωση  ΦΜΥ (φόρου μισθωτών υπηρεσιών), είναι…
Νέα & Ανακοινώσεις

Εγγραφείτε στο newsletter μας για να λαμβάνετε στο e-mail σας
περιοδικές ενημερώσεις από την Ε.Λ.Φ.Ε.Ε. Ρόδου